2020年房地產估價師考試真題及答案解析專題-中大網校 2020年房地產估價師考試真題及答案解析

2020年房地產估價師考試成績查詢時間:12月初

2020年房地產估價師各科目真題及答案

房地產基本制度與政策

房地產開發經營與管理

房地產估價理論與方法

房地產估價案例與分析

單選題

多選題

一、單項選擇題(共40道。每題的備選項中。只有1個最符合題意)。

1、廉租住房單套建筑面積應當在()㎡以內。

A、30

B、50

C、60

D、90

[答案]B

2.單位和個人繳存住房公積金的繳存比例,原則上均不高于職工上一年度月平均工資的()。

A、5%

B、8%

C、10%

D、12%

[答案]D

3.根據《物權法》,住宅建設用地使用權期間屆滿的,()。

A、無償收回

B、給予補償收回

C、自動續期

D、屆滿前一年申請續期

[答案]C

4.某縣為了公共利益需要,征收基本農田2公頃,應報()批準。

A、國務院

B、省人民政府

C、縣人民政府

D、國土資源部

[答案]A

二、多項選擇題(共15題,每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)

1、保障性住房包括()

A限價商品住房

B經濟適用住房

C公共租賃住房

D老舊存量住房

E90㎡以下商品住房

[答案]ABC

2、按建設用地的用途分類,可分為()

A非農業建設用地

B農業建設用地

C未利用地

D其他建設用地

E臨時用地

[答案]AB

3.市、縣國土資源主管部門在供應工業用地時,應當納入土地使用條件的控制指標包括()

A工業項目投資制度

B工業項目生產規模

C容積率

D臨時用地使用比例

E非生產設施占地比例

[答案]ACE

4.保障性住房包括()

A限價商品住房

B經濟適用住房

C公共租賃住房

D老舊存量住房

E90㎡以下商品住房

[答案]ABC

單選題

多選題

一、單項選擇題(共35題,每題1分每題的備選項中,只有1個最符合題意)

1、1.廉租住房單套建筑面積應當在( )㎡以內。

A.30

B.50

C.60

D.90

【答案】B

【解析】本題考查的是住房保障制度。廉租住房單套建筑面積控制在50㎡以內,保證基本居住功能。

2.單位和個人繳存住房公積金的繳存比例,原則上均不高于職工上一年度月平均工資的( )。

A.5%

B.8%

C.10%

D.12%

【答案】D

【解析】本題考查的是住房公積金制度。住房公積金制度單位和個人的繳存比例不低于5%,原則上不高于12%。參見教材P10

3.3.根據《物權法》,住宅建設用地使用期間屆滿的,( )。

A.無償收回

B.給予補償收回

C.自動續期

D.屆滿前一年申請續期

【答案】C

【解析】本題考查的是建設用地使用權出讓計劃、方式和年限。依據《物權法》規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。參見P34

4.4.某縣為了公共利益需要,征收基本農田2公頃,應報( )批準

A.國務院

B.省人民政府

C.縣人民政府

D.國土資源部

【答案】A

【解析】本題考查的是征收集體土地的政策規定。征收土地批準權限的規定①征收土地實行兩級審批制度,即有國務院和省級人民政府審批②建設占用土地,設計農用地轉為建設用地,應辦理農用地轉用審批手續③征收基本農田,基本農田以外的耕地超過35公頃的,其他土地超過70公頃,有國務院審批④其他用地和已經批準農用地轉用范圍內的具體項目,又升級人民政府審批并報國務院備案。參見教材p43。

二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)

1.利率調升對房地產投資產生的影響有( )

A.導致房地產實際價值折損

B.增加收益現金流

C.加大投資者融資成本

D.增加市場供給

E.抑制市場投資需求

【答案】ACE

【解析】本題考查的是房地產投資的系統風險。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響:一是導致房地產實際價值的折損,利用升高的利率對現金流折現,會使投資項目的財務凈現值減小,甚至出現負值;二是會加大投資者的債務負擔,導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的需求數量,從而導致房地產價格下降。參見教材P19。

2.按照風險大小和收益水平高低,通常將房地產投資劃分為( )。

A.金融投資型

B.收益型

C.實物投資型

D.機會型

E.收益加增值型

【答案】BDE

【解析】本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。按照風險大小和收益水平高低,通常將房地產投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。參見教材P22。

3.影響房地產市場發展的基本因素有( )

A.社會因素

B.經濟因素

C.資源因素

D.政策因素

E.技術因素

【答案】ABD

【解析】本題考查的是房地產市場的運行環境,房地產市場運行環境的影響因素中,社會因素、經濟因素和政策因素,是影響房地產市場發展的基本因素。參見教材P31

4.政府在房地產市場中的主要職能有( )。

A.制定市場規則

B.進行市場監管

C.確定土地利用條件

D.制定商品房價格

E.提供商業貸款

【答案】AB

【解析】本題考查的是房地產市場的參與者。政府及政府機構在參與房地產市場運行的過程中,既有制定規則的權力,又有監督、管理的職能,在有些方面還會提供有關服務。參見教材34.

單選題

多選題

一、單項選擇題

1.在評估房地產的市場價值時,錯誤的做法是()。

A.模擬房地產市場定價

B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價

C.以大多數房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎

D.從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷

【答案】D

【解析】本題考查的是房地差估價的特點。房地產估價不應是估價師的主管隨意定價,而應是估價師模擬大多數市場參與者的定價思維和行為,在充分認識房地產價格形成機制和過程,深入調查房地產市場行情的基礎上,通過科學的分析、測算和判斷活動,把客觀存在的房地產價值揭示出來。參見教材P6-7。

2.政府因救災需要而征用某房屋,半年后返還,下列項目中,不應作為補償項目的是()。

A.征用期間導致房屋損毀的價值損失

B.征用造成的家具、物資等動產搬遷費用

C.征用期間租賃經營損失

D.征用期間市場上類似房地產的增值差價

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產征收和征用的需要。征用房地產不僅應給予使用上的補償(補償金額相當于租金),如果房地產被征用后損毀、滅失的,還應根據實際損失給予補償。例如,房地產被征用后損毀的,補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產損毀前后價值之差的補償;房地產被征用后滅失的,補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產價值的補償。在房地產征收、征用中不僅需要評估房地產價值和租金,有時還需要評估因征收、征用房地產造成的家具、電器、機器設備、物資等動產的搬遷費、臨時安置費和停產停業損失。參見教材P20。

3.下列房地產估價機構的行為中,錯誤的是()。

A.根據某銀行的相關招標要求按照正常評估收費標準收取評估費

B.承接所在城市行政區外的房地產轉讓估價業務

C.聘請其他專業機構參與完成一項以房地產為主的整體資產評估業務

D.利用過去為房地產權利人提供估價服務中獲得的所有信息資料,為欲購買該房地產的投資者提供最高出價評估服務

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產估價職業道德。房地產估價師和房地產估價機構應對估價活動中知悉的國家秘密、商業秘密和個人隱私予以保密;應妥善報告估價委托人提供的資料,未經評估委托人同意,不得擅自將其提供給其他個人和單位。參見教材P37~38。

4.4.關于估價目的的說法,錯誤的是()。

A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要

B.任何估價項目都有估價目的

C.一個估價項目通常有多個估價目的

D.估價目的限制了估價報告的用途

【答案】C

二、多選題。

1、1關于房地產估價要素的說法,正確的有()。

A估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定

C選取估價依據應有針對性,主要是根據估價對象和價值類型選取

D估價原則應根據價值類型和估價目的進行選擇

E 估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序不得交叉或反復

【答案】ABDE

【辨析】本題考查的是估價目的。在估價中選取估價依據應有針對性,主要是根據估價目的和估價對象來選取,參見教材P33.

2、下列房地產中,通常適用收益法估價的有()

A、農地

B、寫字樓

C、加油站

D、二手商品住宅

E、行政辦公樓

參考答案:ABCD

案例題

一、黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅,2005年改作餐館,并補交了土地使用權出讓金,辦理了產權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產,要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比實例,故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據正確),估值40萬元。本文來源于中大網校網。然后,再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價,估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。

問題:這樣確定估價結論是否正確?為什么?

標準答案:

這樣確定估價結論不正確。

因為:

1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業用途。若僅按最高最佳使用原則考慮,對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元),但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則,估價對象的合法用途是商業,因此應以收益法計算的價格為其合法價格。

2.將估價對象按兩種不同用途進行估價,并對結果進行算術平均的做法是錯誤的,因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。

1、理論與法規多選題測繪案例分析多選題。

A. 1~2 B. 2~3 C. 3~4 D. 4~5

2、測試測試幅度深V甌子大客戶反饋好的把是幾號放假客戶機卡下列機構中,負責測繪成果質量最終檢查的是( )。

A.委托單位 B.中隊(室)檢查人員
C.質量管理機構 D.質量監督檢驗機構

2020年考試真題及答案
科目 官方真題 官方答案 考點覆蓋率 名師講解

房地產基本制度與政策

官方真題 官方答案 考點覆蓋率 名師講解

房地產開發經營與管理

官方真題 官方答案 考點覆蓋率 名師講解

房地產估價理論與方法

官方真題 官方答案 考點覆蓋率 名師講解

房地產估價案例與分析

官方真題 官方答案 考點覆蓋率 名師講解
房地產估價師考試歷年真題及答案
年份 2019年 2018年 2017年 2016年 2015年
房地產基本制度與政策 真題 真題 真題 真題 真題
房地產開發經營與管理 真題 真題 真題 真題 真題
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